Maquette de maison posée sur des plans, avec une loupe

Particuliers et patrimoine

Revenus immobiliers et mobiliers : la fiscalité de votre patrimoine

Un appartement mis en location, un portefeuille de titres, des parts dans une société familiale. Chacun de ces revenus a ses propres règles de déclaration, et ce sont rarement les mêmes.

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Les revenus d'un patrimoine privé se répartissent entre revenus immobiliers (biens bâtis ou non bâtis, occupés ou loués) et revenus mobiliers (intérêts, dividendes, revenus de placements). Ils obéissent à des règles distinctes, et certains sont déjà soumis à une retenue à la source qui peut, ou non, dispenser de les déclarer.

Les erreurs les plus fréquentes ne viennent pas d'une volonté de cacher quoi que ce soit, mais d'une méconnaissance de la règle : un bien loué à une société traité comme un bien loué à un particulier, un revenu étranger qu'on croyait taxé une fois pour toutes dans l'autre pays, une plus-value dont on ignorait qu'elle pouvait être imposable.

Mon intervention porte sur la déclaration de ces revenus, sur les choix à faire avant une opération (mise en location, vente, donation, apport) et sur la défense lorsque l'administration requalifie un revenu.

J'interviens notamment pour

Les situations les plus fréquentes

Biens loués

Location à un particulier qui y habite, location à usage professionnel, location à une société : la base imposable n'est pas la même.

Revenu cadastral

Habitation propre, seconde résidence, bien non loué, partie affectée à l'activité professionnelle.

Dividendes et intérêts

Précompte mobilier, revenus à déclarer ou non, exonérations éventuelles, revenus encaissés sur un compte étranger.

Plus-values

Vente d'un terrain ou d'un immeuble, cession de titres ou de parts : vérifier avant la vente le régime applicable.

Revenus divers

Sous-location, opérations qui sortent de la gestion normale d'un patrimoine privé, droits divers.

Requalification

Lorsque l'administration considère qu'un revenu du patrimoine est en réalité un revenu professionnel, ou l'inverse.

Un même bien, plusieurs régimes possibles

Pour un bien loué à un particulier qui en fait sa résidence, l'imposition repose en principe sur le revenu cadastral. Pour un bien loué à des fins professionnelles, elle repose en principe sur le loyer réellement perçu, diminué de frais forfaitaires. La différence entre les deux peut être sensible.

Le bail, l'usage réel du bien et la qualité du locataire comptent donc autant que le montant du loyer. C'est sur ces éléments que porte la vérification lorsque l'administration s'intéresse à un bien.

La gestion normale d'un patrimoine privé

En règle générale, les plus-values réalisées dans la gestion normale d'un patrimoine privé ne sont pas imposées comme des revenus. Cette règle connaît des exceptions, et la frontière entre gestion normale et opération spéculative se discute au cas par cas : fréquence des opérations, financement, recours à des informations privilégiées, lien avec l'activité professionnelle.

Les règles relatives aux plus-values sur actifs financiers font par ailleurs l'objet de réformes. Avant une cession importante, il est prudent de vérifier le régime applicable à la date de l'opération plutôt que de se fier à ce qui valait il y a quelques années.

Ce qu'il est utile de préparer

Pour un examen sérieux de votre situation, quelques documents suffisent souvent à poser le diagnostic :

les derniers avertissements-extraits de rôle et déclarations ;
les baux en cours et les extraits cadastraux des biens concernés ;
les relevés annuels de vos comptes et portefeuilles, en Belgique et à l'étranger ;
les actes d'acquisition, de donation ou de succession si une vente est envisagée.

Questions fréquentes

Revenus du patrimoine : ce qu'il faut savoir

Pas nécessairement. La location à une personne morale suit des règles particulières, qui dépendent notamment de l'affectation du bien et de la personne qui l'occupe. C'est une situation à examiner sur la base du bail et de l'usage réel.

Souvent, mais pas toujours. Certains revenus doivent être déclarés malgré tout, en particulier lorsqu'ils sont perçus à l'étranger sans retenue belge, ou lorsqu'une exonération doit être revendiquée dans la déclaration.

Il faut au moins vérifier. Selon la nature du bien, sa durée de détention et les circonstances de la vente, une plus-value peut être imposable. Mieux vaut poser la question avant de signer le compromis qu'après.

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